No alle sanatorie implicite: l’agibilità non basta a certificare la regolarità edilizia

La recente sentenza del Tar Lombardia mette in discussione le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa, evidenziando la complessità nella regolarizzazione delle difformità edilizie e l’importanza di verifiche approfondite sui titoli abilitativi pregressi.

Il Tar Lombardia respinge le sanatorie implicite: l’agibilità non basta a certificare la regolarità edilizia

La regolarizzazione delle difformità edilizie rappresenta una sfida intricata, aggravata dalla stratificazione normativa e dalle difficoltà che gli operatori incontrano nel ricostruire la storia documentale di un immobile.

Nel tentativo di facilitare questo processo, è stato emanato il Decreto Salva Casa, che ha apportato modifiche al Testo Unico dell’Edilizia. Tuttavia, recenti pronunce giurisprudenziali hanno sollevato dubbi su alcune disposizioni di tale decreto, evidenziando possibili contrasti con le Linee Guida Salva Casa diffuse dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti a fine gennaio.

Il caso Lombardia

La questione è emersa quando un comune lombardo ha rilevato una serie di irregolarità edilizie in una proprietà residenziale. Le anomalie riguardavano:

• Un’autorimessa con dimensioni superiori a quelle previste nel progetto originale.
• Un sottotetto modificato rispetto alle autorizzazioni iniziali.
• Aree esterne dove sono stati aggiunti strutture come un gazebo in ferro su pavimentazione prefabbricata, una tettoia in ferro e legno con copertura in lastre ecologiche e una scala in muratura con parapetti in ferro.

Il comune ha stabilito che tali opere richiedevano un permesso di costruire e ne ha ordinato la demolizione. I proprietari, nel tentativo di sanare le irregolarità, hanno presentato una SCIA in sanatoria, che è stata però dichiarata irricevibile.

A seguito di un ricorso, il Tar Lombardia, dopo un sopralluogo, ha constatato che, data la natura e la localizzazione delle opere (all’interno di una zona di rispetto di un impianto di depurazione e in un’area soggetta a vincolo paesaggistico), la SCIA in sanatoria non era sufficiente per regolarizzare le difformità accumulate nel tempo. Con la sentenza n. 227/2025, depositata il 25 gennaio, il tribunale ha respinto il ricorso, negando la sanatoria.

Verifiche sullo stato legittimo dell’immobile

Oltre alla decisione sul caso specifico, la sentenza offre chiarimenti che potrebbero mettere in discussione l’efficacia delle semplificazioni previste dal Decreto Salva Casa. I giudici hanno ricordato che, secondo il Testo Unico dell’Edilizia modificato, lo stato legittimo di un immobile è determinato dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intera unità immobiliare.

Tuttavia, il Tar ha sottolineato una condizione essenziale: l’amministrazione competente, nel rilasciare il titolo abilitativo, deve aver verificato la legittimità dei titoli precedenti, integrati con eventuali autorizzazioni successive per interventi parziali. Questo implica che non è ammessa una attestazione implicita della regolarità dei titoli pregressi.

Pochi giorni dopo la pubblicazione della sentenza, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha diffuso le Linee Guida Salva Casa, che sembrano in contrasto con la posizione espressa dai giudici. Secondo le linee guida, per immobili soggetti a interventi successivi al titolo abilitativo originario, lo stato legittimo può essere comprovato presentando il titolo relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile. Inoltre, si afferma che la verifica della legittimità dei titoli pregressi non dovrebbe comportare un riesame da parte dell’amministrazione dei titoli precedenti, evitando contestazioni su eventuali difformità non rilevate in passato.

Il ruolo dell’agibilità nella sanatoria edilizia

La sentenza affronta anche il dibattuto tema del certificato di agibilità. Secondo il Tar, tale certificato attesta solo le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’edificio, ma non ne certifica la regolarità edilizia e urbanistica. Al contrario, il Decreto Salva Casa prevede una semplificazione, permettendo di considerare legittimo un immobile che ha ottenuto l’agibilità, anche in presenza di parziali difformità, purché le irregolarità siano state rilevate senza che sia stata ordinata la demolizione o il ripristino dei luoghi.

Le osservazioni restrittive del Tar potrebbero influenzare future pronunce giurisprudenziali, specialmente in contenziosi derivanti da pratiche di regolarizzazione edilizia. È quindi fondamentale che professionisti e proprietari immobiliari prestino particolare attenzione alle verifiche documentali e procedurali, considerando le possibili implicazioni legali derivanti da interpretazioni giurisprudenziali contrastanti rispetto alle disposizioni normative e alle linee guida ministeriali.

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