Da ufficio ad abitazione senza opere: cambio d’uso con una semplice SCIA grazie al Decreto Salva Casa

Nel panorama della rigenerazione urbana e del recupero del patrimonio immobiliare, il tema del cambio di destinazione d’uso è sempre più centrale, specie alla luce delle nuove disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa. In particolare, la possibilità di trasformare un ufficio in abitazione senza dover eseguire opere edilizie sta aprendo la strada a nuove opportunità per proprietari e investitori. Una recente sentenza del TAR Puglia ha chiarito in modo definitivo i termini di applicazione della normativa, confermando che, in assenza di regolamenti comunali più restrittivi emanati dopo il DL 69/2024, è sufficiente presentare una SCIA per rendere legittimo il mutamento.

Cambio destinazione d’uso da ufficio a casa: con il Decreto Salva Casa basta la SCIA, anche senza opere. Lo conferma una sentenza del TAR Puglia.

Una recente sentenza del TAR Puglia chiarisce che da ufficio a residenza si può passare semplicemente con la SCIA, grazie al Decreto Salva Casa, purché l’edificio abbia predominanza residenziale e manchino regolamenti comunali sopravvenuti.

Il TAR Puglia ha sancito che il cambio di destinazione d’uso da ufficio a abitazione, qualora realizzato senza interventi edilizi, è possibile grazie alla semplice SCIA, in conformità con il Decreto Salva Casa (DL 69/2024), a condizione che non esistano strumenti urbanistici comunali approvati successivamente all’entrata in vigore del decreto stesso, che possano derogare la normativa statale.

La legge nazionale prevale sulle disposizioni locali precedenti

Già prima della pronuncia numero 731/2025 del TAR Puglia e della 1198/2025 del TAR Salerno, il Tribunale pugliese, nella sentenza 553/2025 del 17 aprile, aveva ribadito che la legge nazionale prevale sulle disposizioni locali precedenti, rendendo la SCIA sufficiente quando la destinazione residenziale è prevalente in un edificio. In questo caso, ben 46 unità su 54 erano destinate ad abitazione, a riprova della sua coerenza con la normativa nazionale.

Modificato l’articolo 23‑ter del DPR 380/2001

Il Decreto Salva Casa ha effettivamente modificato l’articolo 23‑ter del DPR 380/2001, introducendo il comma 1‑quinquies: i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, anche tra categorie non omogenee (quindi “verticali”), richiedono soltanto la SCIA secondo l’articolo 19 della legge 241/90. Prima di questa modifica, qualsiasi cambio d’uso—con o senza opere—richiedeva il permesso di costruire.

La giurisprudenza ha ribadito che il legislatore ha liberalizzato l’istituto, distinguendo tra mutamenti:

• orizzontali, all’interno della stessa categoria funzionale (comma 1‑bis);
• verticali, tra categorie diverse per singole unità (comma 1‑ter), purché l’edificio risieda nelle zone A, B o C (DM 1444/1968);
• e, nella forma più favorevole, i mutamenti che adeguano l’unità alla destinazione prevalente dell’edificio (comma 1‑quater).

Il TAR ha inoltre evidenziato che i regolamenti comunali preesistenti—anche quelli derivanti da convenzioni urbanistiche—diventano recessivi rispetto alla normativa statale, soprattutto se contrastano con essa.

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