Quali sono i requisiti per ottenere il permesso di costruire in centro storico?

Nel cuore dei centri storici italiani, ogni intervento edilizio diventa un delicato equilibrio tra tutela del patrimonio e innovazione urbana: ottenere il Permesso di Costruire richiede oggi non soltanto la presentazione telematica allo Sportello Unico per l’Edilizia, ma anche un’approfondita verifica dei vincoli storico-artistici, l’adeguamento alle nuove normative antisismiche e igienico-sanitarie e l’accesso alle agevolazioni fiscali previste per il recupero edilizio. In un contesto in cui le procedure evolvono costantemente tra decreti nazionali e delibere regionali, comprendere ogni passaggio – dalla raccolta degli elaborati progettuali alle concessioni preventive della Soprintendenza – è fondamentale per garantire tempi certi e la piena conformità urbanistica, valorizzando al contempo l’identità architettonica dei nostri borghi storici.

In questo articolo:

Guida aggiornata sulle procedure burocratiche, i nuovi moduli digitali, normative fiscali statali e sentenze recenti che disciplinano i permessi di costruire nei centri storici italiani.

Nel cuore dei centri storici italiani, ottenere il Permesso di Costruire implica una procedura più articolata rispetto alle aree esterne. La richiesta va inviata allo Sportello Unico per l’Edilizia, ora spesso gestito in forma completamente digitale, allegando la modulistica unificata introdotta dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024), che ha semplificato e armonizzato i formati per SCIA e Permesso di Costruire. A livello regionale, la Lombardia ha già adeguato i propri moduli con la Delibera n. XII/4246 del 15 aprile 2025, aggiornando i quadri informativi e i termini per la SCIA alternativa.

Costruire in centro storico, come fare?

Il pacchetto documentale obbligatorio per costruire in centro storico comprende elaborati progettuali completi di planimetrie, sezioni e prospetti, corredati dalle relazioni tecniche che attestano la sicurezza sismica e la conformità igienico-sanitaria. Fondamentale è il titolo di legittimazione: il richiedente deve dimostrare di essere proprietario o aver ottenuto regolare procura o comodato dal titolare dell’immobile. Il DPR 380/2001, aggiornato alla Legge 105/2024, definisce in dettaglio i contenuti minimi della documentazione progettuale.

Procedure per costruire nei centri storici.

Prima di inviare l’istanza, è indispensabile verificare la corrispondenza del progetto con gli strumenti urbanistici vigenti – quali Piano Regolatore e Piano di Governo del Territorio – valutando eventuali limitazioni sulla volumetria, la sagoma e i materiali da utilizzare. Su questo fronte, i nuovi oneri di urbanizzazione e i contributi di costruzione sono spesso adeguati annualmente dai Comuni, con importi calcolati in base alla tipologia dell’intervento e alla zona territoriale di riferimento.

Immobili con vincoli storico – artistici

Quando l’immobile è sottoposto a vincoli storico-artistici o paesaggistici, diventa cruciale ottenere il nullaosta da parte della Soprintendenza e, se previsto, l’autorizzazione paesaggistica. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 42369 del 19 novembre 2024, ha ribadito che anche semplici cambi di destinazione d’uso in centri storici richiedono il Permesso di Costruire, escluso quindi il ricorso alla SCIA per interventi che alterino la categoria funzionale dell’edificio.

Tempi dell’istruttoria.

I tempi di istruttoria variano: in caso di SCIA alternativa, il silenzio-assenso scatta dopo 30 giorni, mentre per il Permesso di Costruire il termine massimo è di 90 giorni, prorogabili in presenza di vincoli. La validità del titolo è di due anni dalla data di rilascio, con possibilità di proroga per un ulteriore anno se motivata.

Novità 2025.

Tra le novità fiscali, la Legge di Bilancio 2025 ha stabilito detrazioni del 36 % su tutti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e del 50% per le prime case, applicabili fino al 31 dicembre 2027, indipendentemente dalla zona in cui si trovano.

Per gli immobili vincolati o di particolare pregio storico, il Ministero della Cultura può erogare contributi fino al 50% delle spese sostenute per opere di restauro e risanamento conservativo.

Vista la complessità delle normative e le differenze fra Comuni, è consigliabile rivolgersi a un professionista abilitato – architetto, ingegnere o geometra – in grado di gestire l’intero iter, dal controllo preliminare dei vincoli all’invio telematico al Regolamento Edilizio Comunale di riferimento e al monitoraggio dei tempi di silenzio-assenso.

Sei un architetto? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNI.