Frazionamento di un immobile: guida completa per professionisti

Il frazionamento di un immobile (terreno o edificio) offre molteplici vantaggi, ma è fondamentale seguire le normative per evitare problemi e valorizzare al meglio ogni unità.

Frazionamento immobile: tutto quello che devi sapere per frazionare un terreno o un edificio in modo sicuro e vantaggioso

Il termine frazionamento si riferisce alla suddivisione di una proprietà immobiliare in due o più unità distinte, un’operazione molto richiesta nel campo dell’edilizia privata. Questa scelta può aumentare il valore complessivo delle singole unità, rendendole più facili da vendere o affittare, e ridurre i costi di gestione per immobili di grandi dimensioni. Tuttavia, per realizzare un frazionamento in conformità alle leggi vigenti, è necessario seguire una procedura ben definita.

Differenze tra frazionamento catastale e urbanistico

Per affrontare un frazionamento immobiliare, è essenziale distinguere tra frazionamento catastale e urbanistico. Il frazionamento catastale riguarda l’aggiornamento della planimetria presso il Catasto, con la creazione di nuovi subalterni per ogni unità. Il frazionamento urbanistico, invece, si riferisce agli interventi edilizi che modificano la struttura dell’immobile rispetto alla planimetria depositata in Comune. Entrambi sono necessari per garantire la conformità tra la situazione reale dell’immobile e la documentazione ufficiale.

Come fare un frazionamento immobiliare

La procedura per il frazionamento prevede diversi passaggi obbligatori, che variano in base alla tipologia di intervento:

• Presentazione della CILA o SCIA: la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è necessaria per frazionamenti senza interventi strutturali. Se sono previsti lavori su muri portanti o modifiche significative, si deve presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
• Aggiornamento catastale: ogni modifica alla planimetria deve essere registrata al Catasto, affinché la nuova suddivisione risulti nei documenti ufficiali.
• Esecuzione dei lavori: una volta ottenute le autorizzazioni, si procede con gli interventi edilizi necessari.
• Certificato di collaudo: a conclusione dei lavori, il tecnico incaricato presenta il certificato che attesta la conformità degli interventi.

Frazionamento senza autorizzazioni comunali?

In alcuni casi, come la suddivisione di pertinenze già predisposte, il frazionamento catastale non richiede permessi comunali. Una sentenza della Corte di Cassazione del 2019 ha chiarito che, per interventi che non comportano modifiche strutturali, è sufficiente presentare una CILA. Tuttavia, ogni modifica deve essere sempre aggiornata al Catasto.

Requisiti e costi.

Prima di iniziare, assicurati che l’immobile rispetti i requisiti richiesti dalla normativa, inclusi quelli igienico-sanitari. Per immobili situati in un condominio, è necessario verificare il regolamento condominiale.

I costi di un frazionamento comprendono:

• Oneri di Urbanizzazione: circa 500 euro ogni 10 metri quadrati
• Allacci utenze: spese per luce, acqua e gas delle nuove unità.
• Attestati di prestazione energetica: obbligatori per ciascuna nuova unità immobiliare.
• Materiali e manodopera: variabili in base all’entità dei lavori.

Affidarsi a professionisti qualificati è essenziale per contenere i costi a lungo termine e garantire la sicurezza degli interventi.

Come sanare un abuso

Un frazionamento abusivo si verifica quando la divisione dell’immobile avviene senza le necessarie comunicazioni. Questo può configurare un reato di abuso edilizio, punibile con sanzioni amministrative e pecuniarie. Per sanare la situazione, è necessario presentare una CILA in sanatoria o una SCIA e pagare le relative multe

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