Il calcolo del saggio di rendimento interno attraverso il Building Information Modeling

Il ruolo del Building Information Modeling: come conoscere, attraverso il costo di costruzione, una delle componenti economiche degli investimenti immobiliari. Il ruolo del Building Information Modeling nell’industria delle costruzioni, oltre a sostenere la comunicazione, la cooperazione, la simulazione e il miglioramento ottimale di un progetto lungo il ciclo completo di vita dell’opera costruita, è quello di conoscere, attraverso il costo di costruzione, una delle componenti economiche degli investimenti immobiliari, il saggio di rendimento interno.

Il valore dell’investimento infatti, oltre alla ricerca del saggio di capitalizzazione, passa attraverso la realizzazione di un modello finanziario definito flusso di cassa, che si basa su assunzioni riguardanti le poste attive (valore di mercato in output) e le relative poste passive, quali appunto i costi analitici, di dettaglio e di realizzazione dell’operazione immobiliare.

Gli addetti del settore (promotori, costruttori, istituti di credito, società di leasing, professionisti …) mirano a conoscere il saggio di capitalizzazione critico, o saggio di rendimento interno (IRR), del flusso di cassa dell’investimento che rende nullo il valore di stima. In termini pratici significa che nelle valutazioni dell’investimento di un immobile da realizzarsi o riqualificarsi, il ricorso al procedimento analitico con la costruzione del flusso di cassa e la scelta di un certo saggio di sconto, può condurre un valore di stima nulla o negativo se il saggio è stato prescelto uguale o maggiore del saggio critico.

Per tale motivo è necessario calcolare dapprima il saggio di rendimento interno per poter delimitare il campo di variazione dei saggi da applicare nell’investimento stesso, che rimangono compresi tra zero e il saggio critico e infine per conoscere il rendimento finanziario dell’investimento, inteso come elemento di giudizio estimativo.