Valutazione immobiliare: coefficienti di merito e architettura

I fattori che entrano in gioco nella definizione del prezzo di un immobile sono numerosi e, tra questi, rientrano diversi parametri che hanno direttamente a che fare con il settore architettonico e che vengono presi in considerazione dai coefficienti di merito. 

A partire dalla suddivisione degli spazi interni fino alla presenza di finiture di pregio, gli elementi che possono fare la differenza sono svariati. Chi desidera vendere casa deve tenere conto di questi elementi ed eventualmente effettuare interventi che possano aiutarlo ad aumentare il valore dell’immobile. 

Questo può essere stabilito ricorrendo ai servizi offerti da una piattaforma immobiliare che offra quotazioni immobiliari, sistemi per effettuare valutazioni online in totale autonomia e liste di agenti immobiliari di zona.

In questo articolo andremo a scoprire quali parametri architettonici possono andare a modificare il valore di un immobile.

Architettura: quali elementi influiscono sul valore di un immobile

La valutazione del prezzo di un immobile si basa, come anticipato, su un elevato numero di fattori, molti dei quali hanno a che fare con il settore architettonico in senso stretto. Tra questi rientrano:

• il numero e la disposizione interna dei locali;
• la luminosità degli ambienti e il rapporto con l’ambiente esterno;
• le finiture e i materiali utilizzati.

A questi si potrebbero inoltre affiancare lo stato di conservazione dell’edificio, il piano e la presenza di ascensori, e le pertinenze a uso esclusivo

Tutti questi elementi vengono presi in considerazione dai cosiddetti coefficienti di merito o di valutazione, ossia da quei parametri numerici che consentono di calcolare il valore di un dato immobile tenendo conto non solo di metratura e quotazioni, ma anche delle sue specifiche caratteristiche e peculiarità. A seconda dei casi, i coefficienti possono aumentare o ridurre il valore dell’immobile rispetto alle quotazioni del mercato.

I parametri sopra indicati e collegabili all’ambito architettonico rientrano, per la precisione, tra i coefficienti correttivi e, in particolare, da quelli di:

• funzionalità;
• esposizione;
• qualità;
• manutenzione;
• piano;
• pertinenze.

Quanto pesano i coefficienti correttivi sul valore dell’immobile

Ogni coefficiente di merito ha un diverso peso, il quale può incidere notevolmente sul valore finale dell’immobile. Analizzando a uno a uno quelli correttivi vediamo che:

• il coefficiente di funzionalità, ossia quello relativo alla distribuzione degli spazi interni, può andare dallo 0,7 per le case e gli immobili commerciali con ambienti organizzati e distribuiti in modo non ottimale, nonché con evidenti difetti a livello di progettazione, all’1,3 per quelli che presentano un’ottima distribuzione degli ambienti e risultano perfettamente adeguati all’uso al quale sono destinati;
• il coefficiente di esposizione, relativo alla vista e all’illuminazione naturale di cui gli ambienti interni possono godere, può andare dallo 0,8 per gli immobili che affacciano su luoghi poco apprezzabili e che presentano un basso livello di luce naturale all’1,5 per case e altri edifici ottimamente illuminati e che permettano di godere di viste ricche di fascino;
• il coefficiente di qualità, il quale prende in considerazione materiali e finiture, va da uno scarso 0,7 per gli edifici di basso valore che presentano finiture di scarso livello e costruiti con materiali di bassa qualità a un 1,5 per gli immobili di pregio, riccamente rifiniti e realizzati con ottimi materiali;
• il coefficiente di manutenzione, riguardante lo stato di conservazione, parte dall’1, assegnato agli immobili di recente costruzione o ristrutturazione, e scende a mano a mano che le condizioni dell’edificio peggiorano e aumenta la necessità di interventi di ristrutturazione. Il valore minimo assegnato è 0,5;
• il coefficiente di piano prende in considerazione sia il piano a cui si trova l’appartamento sia la presenza di ascensori. Il valore massimo assegnato è pari a 1,5 e riguarda piani alti e attici raggiungibili con ascensore, mentre il valore minimo, corrispondente a 0,8, è assegnato a piani seminterrati o al piano terra;
• il coefficiente per le pertinenze aumenta il valore dell’immobile in base al tipo e numero di pertinenze collegate all’immobile. Tra quelle prese in considerazione rientrano garage, balconi e terrazzi, cortili e giardini.

Calcolando i vari coefficienti di merito, si potrà effettuare un’analisi più approfondita e ottenere una stima del valore finale dell’immobile.