Abusi edilizi, la multa non passa automaticamente al nuovo proprietario. Cosa ha deciso il Consiglio di Stato?

Una casa acquistata nel 2019, alcune opere risultate irregolari durante un sopralluogo e una domanda decisiva: chi compra un immobile deve pagare anche per gli abusi edilizi realizzati prima della vendita? Con la sentenza n. 6401/2026, il Consiglio di Stato distingue due responsabilità. L’attuale proprietario può essere chiamato a demolire un’opera abusiva anche se non l’ha costruita. Una sanzione pecuniaria per aver eseguito i lavori, invece, non può essergli attribuita per il solo fatto di essere diventato proprietario.

La sentenza distingue tra obbligo di demolire e sanzione per l’abuso: chi acquista può evitare la multa, ma deve rispettare l’ordine ricevuto dal Comune.

Il caso riguarda un villino nel Comune di Formello, in provincia di Roma. Nel marzo 2023 i tecnici comunali hanno riscontrato una diversa distribuzione degli spazi interni, una scala in cemento tra il piano terra e il seminterrato e un ampliamento di circa 24 metri quadrati. Secondo il Comune, la scala era stata realizzata senza la SCIA necessaria. L’ampliamento, invece, richiedeva il permesso di costruire e ulteriori autorizzazioni legate ai vincoli presenti sull’area.

L’ordinanza imponeva di demolire l’ampliamento entro novanta giorni e applicava una multa di 5.000 euro per la scala. Avvertiva inoltre che la mancata esecuzione della demolizione avrebbe potuto comportare l’acquisizione gratuita di un’area al patrimonio comunale e un’ulteriore sanzione di 20.000 euro.

La difesa dell’acquirente.

La proprietaria ha impugnato il provvedimento sostenendo che, quando aveva comprato la casa nel 2019, le opere contestate erano già presenti. Nell’annuncio immobiliare il villino veniva presentato come una casa su più livelli. Il locale seminterrato, poi interessato dall’ordine di demolizione, compariva come cucina. Nel preliminare e nel rogito, inoltre, la venditrice aveva dichiarato la conformità urbanistica dell’immobile a una precedente concessione in sanatoria e l’assenza di successive modifiche non regolarizzate.

Dopo aver ricevuto l’ordinanza, l’acquirente aveva diffidato la venditrice e avviato una mediazione, conclusa senza accordo. Il TAR Lazio aveva respinto il ricorso. Pur riconoscendo che una multa edilizia non può essere addebitata al proprietario estraneo all’intervento, aveva giudicato insufficiente la prova che la scala fosse già lì al momento dell’acquisto. Le fotografie prodotte riguardavano soprattutto l’ampliamento; negli atti difensivi, inoltre, la scala era stata descritta una volta come interna e un’altra come esterna. Da qui l’appello al Consiglio di Stato.

La scala esisteva prima della vendita? La prova può essere presuntiva

Per i giudici d’appello, il punto decisivo era accertare se la scala esistesse già quando la proprietaria aveva acquistato l’immobile. Da questa risposta dipendeva la possibilità di attribuirle la violazione sanzionata con i 5.000 euro. Il Consiglio di Stato ha esaminato gli elementi nel loro insieme. L’annuncio descriveva un immobile già utilizzabile su più livelli; gli atti di vendita comprendevano anche i locali seminterrati; la scala indicata nell’ordinanza serviva proprio a collegare quel piano al resto della casa. Non risultavano elementi oggettivi che documentassero, al momento della vendita, un diverso accesso al seminterrato.

Anche le iniziative intraprese dall’acquirente nei confronti della venditrice, pur non provando da sole quando fossero stati eseguiti i lavori, erano coerenti con la sua ricostruzione. Nessuno di questi elementi, isolatamente, fissava la data di costruzione della scala. Valutati insieme, però, rendevano più probabile che la scala fosse precedente alla vendita rispetto all’ipotesi che fosse stata realizzata dalla nuova proprietaria. Per dimostrare un fatto anteriore all’acquisto, ha chiarito il Consiglio di Stato, il proprietario può ricorrere anche a presunzioni fondate su elementi concordanti. L’imprecisione nel chiamare la scala «interna» o «esterna» non bastava a ribaltare questa valutazione.

Annullata la multa da 5.000 euro

Il Consiglio di Stato ha quindi annullato l’ordinanza solo nella parte relativa alla sanzione di 5.000 euro. La decisione non dichiara regolare la scala. Riguarda la possibilità di far pagare all’acquirente la multa per averla realizzata senza il titolo richiesto. Su questo piano, essere proprietari dell’immobile non basta a dimostrare la responsabilità personale per i lavori.

L’ordine di demolizione resta valido anche per chi non ha costruito l’abuso

Diverso è il destino dell’ordine di demolizione dell’ampliamento. Su questo punto l’appello è stato respinto. L’ordine ha una funzione di ripristino della legalità urbanistica e può essere rivolto a chi oggi possiede l’immobile ed è in grado di intervenire, anche se l’opera è stata eseguita da un precedente proprietario. Nel giudizio, del resto, non era contestata la natura abusiva dell’ampliamento di circa 24 metri quadrati.

Cosa accade se il proprietario non demolisce

C’è un terzo passaggio, distinto sia dall’abuso originario sia dall’obbligo di demolire: l’eventuale mancata ottemperanza all’ordine. Una volta ricevuta l’ingiunzione, il proprietario è tenuto a eseguirla nel termine previsto. Se non lo fa, la sua omissione può produrre conseguenze autonome, tra cui l’acquisizione del bene al patrimonio comunale. È il principio richiamato anche dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023, che riconosce la possibilità di dedurre e provare la non imputabilità dell’inottemperanza.

Nel caso in esame, però, i giudici hanno precisato un dettaglio: l’ordinanza non applicava già la sanzione di 20.000 euro e non disponeva con effetto immediato l’acquisizione dell’area. Conteneva un avvertimento sulle conseguenze previste in caso di mancata demolizione. Un eventuale successivo atto di accertamento dell’inottemperanza, o un provvedimento che applicasse la sanzione aggiuntiva, dovrebbe essere valutato separatamente. La proprietaria aveva richiamato anche le proprie condizioni personali ed economiche e la destinazione abitativa della casa. Secondo il Consiglio di Stato, queste circostanze non bastano, da sole, a dimostrare che demolire sia oggettivamente impossibile. Potranno essere rappresentate al Comune nella fase esecutiva, se accompagnate da elementi concreti capaci di provare che un’eventuale inosservanza non le è imputabile.

Cosa cambia per chi acquista un immobile con abusi edilizi

La sentenza traccia un confine preciso. L’estraneità ai lavori può escludere la multa per la loro esecuzione, quando viene dimostrata. Non elimina l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi dopo un ordine di demolizione legittimo. E non mette automaticamente al riparo dalle conseguenze di una successiva mancata ottemperanza. Nel caso esaminato, l’appello è stato accolto soltanto sulla multa da 5.000 euro. Per il resto, le richieste della proprietaria sono state respinte.

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