Permessi di costruire e SCIA: il Milleproroghe ridisegna i tempi dei cantieri

Il Milleproroghe 2026 introduce una nuova estensione dei termini per i titoli edilizi, intervenendo in modo diretto sulla gestione dei cantieri e sulla validità di permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, atti ambientali e strumenti urbanistici attuativi. La misura porta a 48 mesi complessivi il differimento dei termini per l’avvio e l’ultimazione dei lavori, ampliando al contempo la platea dei titoli interessati.

Il Milleproroghe 2026 estende a 48 mesi i termini di permessi di costruire, SCIA e autorizzazioni edilizie, riducendo decadenze e snellendo cantieri.

Il nuovo perimetro temporale riguarda i provvedimenti rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, con un impatto significativo sull’edilizia privata e sulla programmazione di interventi già assentiti ma non ancora conclusi. L’estensione nasce da un emendamento approvato in Commissione alla Camera, nell’ambito della conversione del DL 200/2025, e si inserisce in un percorso normativo avviato negli ultimi anni per rispondere alle difficoltà strutturali del settore.

Le finalità della misura: stabilità e riduzione del rischio di decadenza

Prima ancora di entrare nel dettaglio dei singoli titoli, è utile chiarire la finalità dell’intervento: ridurre il rischio di decadenza dei titoli edilizi, evitare la duplicazione delle procedure amministrative e garantire maggiore certezza operativa a professionisti, imprese, operatori immobiliari e amministrazioni comunali. Una scelta che tiene conto dell’aumento dei costi dei materiali, delle criticità nelle catene di approvvigionamento e dei rallentamenti che hanno inciso sui tempi di esecuzione delle opere.

L’evoluzione normativa delle proroghe edilizie

Il percorso che conduce all’attuale proroga a 48 mesi non è improvviso. Le prime estensioni risalgono al 2022, con le misure emergenziali del Decreto Ucraina (Legge 51/2022), adottate per fronteggiare rincari eccezionali e difficoltà operative nei cantieri. In seguito, il differimento è stato progressivamente ampliato: 24 mesi con il Milleproroghe 2023 (Legge 14/2023), 30 mesi con il Decreto Energia (DL 181/2023), fino ai 36 mesi previsti dal Milleproroghe 2025 per i titoli formatisi entro il 2024.

Il salto a 48 mesi con il Milleproroghe 2026

Con il Milleproroghe 2026, il legislatore compie un ulteriore passo, estendendo sia la durata massima della proroga sia il limite temporale dei titoli ammessi al beneficio. In questo modo aumenta in modo concreto il numero di interventi che possono continuare senza la necessità di avviare nuove istanze autorizzative.

Permessi di costruire: come funziona la proroga quadriennale

Nel caso dei permessi di costruire, i termini di inizio lavori e di ultimazione delle opere possono essere prorogati fino a un massimo complessivo di quattro anni. La proroga non è automatica: il titolare del permesso deve presentare una comunicazione prima della scadenza originaria.

Verifiche urbanistiche e vincoli sopravvenuti

Restano inoltre fermi alcuni presupposti essenziali, primo fra tutti l’assenza di contrasti con nuovi strumenti urbanistici, piani di tutela o vincoli culturali e paesaggistici sopravvenuti. La verifica preventiva della scadenza originaria, della presenza di eventuali nuove previsioni urbanistiche e di vincoli successivi al rilascio del titolo diventa quindi un passaggio cruciale.

Estensione della proroga a SCIA e autorizzazioni ambientali

L’estensione a 48 mesi non si limita ai permessi di costruire. La norma trova applicazione anche alle Segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA), ai provvedimenti paesaggistici rilasciati secondo la normativa di tutela e, più in generale, alle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali, comunque denominate, previste dalla legislazione di settore.

Titoli già prorogati e cause non imputabili al titolare

La proroga opera sia per i titoli originari sia per quelli che avevano già beneficiato di precedenti differimenti, inclusi i casi legati a cause sopravvenute non imputabili al titolare o alle misure emergenziali introdotte durante la pandemia.

Convenzioni di lottizzazione e strumenti urbanistici attuativi

Un ulteriore ambito di intervento riguarda gli strumenti urbanistici attuativi. Sono differiti di 48 mesi il termine di validità delle convenzioni di lottizzazione, i termini di inizio e fine lavori in esse previsti, nonché i termini dei piani attuativi e degli atti propedeutici collegati.

Compatibilità con vincoli paesaggistici e culturali

Anche in questo caso, l’applicazione della proroga resta subordinata alla compatibilità con eventuali vincoli paesaggistici o culturali sopravvenuti.

Gli effetti operativi per cantieri e amministrazioni

Sul piano operativo, l’effetto principale della misura è una maggiore flessibilità nella gestione dei tempi di cantiere, con una riduzione significativa del rischio di decadenza dei titoli e un alleggerimento del carico amministrativo per gli uffici tecnici comunali.

Rapporto con il Testo Unico dell’Edilizia

È tuttavia importante sottolineare che la proroga a 48 mesi non modifica in modo strutturale la disciplina ordinaria dei termini prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001), trattandosi di una disposizione temporanea e condizionata.

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