Nuovo TUIR e bonus edilizi: tutte le novità su aliquote, detrazioni e abitazione principale

Il quadro dei bonus edilizi entra in una nuova fase con il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2026. La riforma ridisegna soprattutto la collocazione normativa delle agevolazioni fiscali sulla casa, riunendo in un sistema più organico disposizioni che negli anni si erano accumulate tra TUIR, decreti-legge, leggi di Bilancio e norme speciali.

Il passaggio decisivo arriverà dal 1° gennaio 2027, data dalla quale troveranno applicazione le disposizioni del nuovo Testo unico. Non nasce, quindi, un nuovo maxi incentivo edilizio. La novità consiste soprattutto nella creazione di una nuova mappa normativa dei bonus casa, nella quale la disciplina strutturale convive con misure temporanee dedicate a ristrutturazioni, riqualificazione energetica e interventi antisismici.

Bonus edilizi nel nuovo TUIR. Cosa cambierà dal 2027 per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus, fra le aliquote, limiti, redditi e abitazione principale.

Il cuore della disciplina diventa l’articolo 17 del nuovo TUIR, dedicato alla detrazione delle spese per gli incentivi di recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica degli edifici.

La disposizione riprende sostanzialmente il precedente articolo 16-bis del DPR 917/1986 e prevede, come regime strutturale, una detrazione del 36% delle spese documentate, calcolata su un importo massimo di 48.000 euro per unità immobiliare.

Il beneficio riguarda i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo e che sostengono effettivamente la spesa.

Il perimetro degli interventi agevolabili rimane ampio. Sono compresi i lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali, gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione sulle singole abitazioni, oltre alla ricostruzione degli immobili danneggiati da calamità.

Rientrano inoltre la realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche, gli interventi contro gli atti illeciti, la cablatura degli edifici e le opere contro l’inquinamento acustico.

Risparmio energetico, antisismica e amianto restano agevolabili

Tra gli interventi contemplati dall’articolo 17 figurano anche quelli destinati al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riferimento agli impianti alimentati attraverso fonti rinnovabili.

Restano nel perimetro fiscale anche le opere per la messa in sicurezza antisismica, la bonifica dall’amianto e gli interventi finalizzati alla prevenzione degli infortuni domestici.

La detrazione comprende inoltre le spese di progettazione e le prestazioni professionali connesse all’esecuzione dei lavori e alla messa a norma dell’edificio.

Le aliquote effettive nel 2026 e nel 2027

La percentuale strutturale indicata nell’articolo 17 non è però sufficiente per capire quanto potrà effettivamente recuperare chi effettua lavori sulla propria abitazione.

• Per gli anni 2025, 2026 e 2027 interviene infatti una disciplina temporanea che modifica aliquote e massimali.
• Per il bonus ristrutturazioni, il riferimento è l’articolo 373.

Nel 2025 e nel 2026 la detrazione ordinaria è fissata al 36%, mentre nel 2027 scenderà al 30%. Il limite massimo della spesa agevolabile rimane pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Sono escluse dall’agevolazione le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale attraverso caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Per l’abitazione principale, resta l’aliquota più favorevole

Il nuovo sistema continua a premiare gli interventi effettuati sull’abitazione principale.

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione sale infatti al 50%. Nel 2027, invece, l’aliquota scenderà al 36%.

L’agevolazione rafforzata non riguarda indiscriminatamente tutti coloro che sostengono una spesa: deve trattarsi del proprietario oppure del titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile utilizzato come abitazione principale.

Dal 2027 si avrà quindi una distinzione netta:

• 36% per gli interventi sull’abitazione principale, quando ricorrono i requisiti previsti dalla norma;

• 30% negli altri casi.

Una differenza che rende ancora più importante verificare, prima dell’avvio dei lavori, sia la titolarità dell’immobile sia il suo effettivo utilizzo.

Bonus edilizi in condominio, occhio perchè l’aliquota può cambiare da proprietario a proprietario

La distinzione legata all’abitazione principale produce conseguenze anche negli interventi sulle parti comuni condominiali.

L’aliquota più favorevole deve infatti essere verificata con riferimento alla situazione del singolo contribuente.

Questo significa che, per la stessa spesa condominiale, un proprietario potrebbe avere diritto alla percentuale prevista per l’abitazione principale mentre un altro potrebbe rientrare nell’aliquota ordinaria.

La corretta gestione della documentazione diventerà quindi ancora più importante, soprattutto nelle comunicazioni dell’amministratore e nella successiva indicazione delle spese nella dichiarazione dei redditi.

Ecobonus e riqualificazione energetica

Anche l’ecobonus viene inserito nel nuovo sistema attraverso l’articolo 372, che raccoglie le misure temporanee sulla riqualificazione energetica degli edifici.

Per gli interventi effettuati nel 2025 e nel 2026, la detrazione ordinaria è pari al 36%.

Nel 2027 scenderà invece al 30%.

Anche in questo caso opera una maggiorazione per l’abitazione principale: 50% nel 2025 e nel 2026, che diventerà 36% nel 2027, purché la spesa sia sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento.

Stop agli incentivi per le caldaie alimentate solo da combustibili fossili

Un elemento importante riguarda la progressiva uscita dalle agevolazioni degli impianti basati esclusivamente sui combustibili fossili.

Per il triennio considerato non sono agevolate le spese relative alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale attraverso caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

La disciplina continua invece a contemplare gli interventi compatibili con gli obiettivi di efficienza energetica e le tecnologie che consentono una gestione più razionale dei consumi.

Detrazione anche per i sistemi di controllo da remoto

Tra le spese considerate dal nuovo TUIR figurano anche l’acquisto, l’installazione e la messa in funzione di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti.

I sistemi possono riguardare il riscaldamento, la produzione di acqua calda sanitaria e la climatizzazione delle abitazioni.

Per essere agevolabili devono permettere di visualizzare i consumi energetici, verificare le condizioni di funzionamento degli impianti e consentire la programmazione da remoto di accensione, spegnimento e funzionamento settimanale.

Aliquote uniformate nel triennio 2025-2027 per quanto riguarda il sismabonus

L’articolo 371 del nuovo Testo unico è dedicato alle misure temporanee per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

Anche in questo caso, per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione viene fissata al 36%, mentre nel 2027 passerà al 30%.

Per gli interventi sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, le percentuali salgono al 50% nel 2025 e 2026 e al 36% nel 2027.

Si tratta di un cambiamento rilevante rispetto al sistema storico del sismabonus, che aveva costruito una parte importante del beneficio fiscale sul miglioramento della classe di rischio dell’edificio.

La disciplina precedente prevedeva aliquote del 70% e dell’80% in caso di riduzione rispettivamente di una o due classi di rischio, percentuali che potevano salire al 75% e all’85% per gli interventi sulle parti comuni condominiali.

Per le spese del triennio 2025-2027, invece, il nuovo quadro individua percentuali fisse.

Recupero fiscale in dieci anni

Un altro elemento centrale riguarda i tempi attraverso i quali viene recuperata la detrazione.

La disciplina prevede generalmente la ripartizione del beneficio in dieci quote annuali di pari importo.

Il contribuente non recupera quindi immediatamente l’intero bonus, ma utilizza ogni anno una quota della detrazione attraverso la propria dichiarazione dei redditi.

La disponibilità di una sufficiente capienza fiscale rimane quindi un elemento essenziale nella valutazione della reale convenienza dell’intervento.

Cosa succede alla detrazione se l’immobile viene venduto

Il nuovo articolo 17 disciplina anche il destino delle quote ancora non utilizzate nel caso di vendita dell’immobile.

Salvo diverso accordo tra venditore e acquirente, le rate residue della detrazione vengono trasferite all’acquirente persona fisica.

In caso di decesso del beneficiario, invece, la possibilità di utilizzare le quote ancora disponibili passa esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Redditi sopra 75.000 euro

Una delle disposizioni più rilevanti non riguarda direttamente una singola agevolazione edilizia.

L’articolo 18 del nuovo TUIR introduce infatti un sistema di riordino delle detrazioni destinato ai contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro.

Per questi contribuenti, le spese e gli oneri detraibili sono sottoposti a un limite complessivo, indipendentemente dai tetti previsti dalle singole agevolazioni.

Il meccanismo tiene conto contemporaneamente del reddito e della composizione del nucleo familiare.

Come funziona il tetto alle detrazioni

Per chi possiede un reddito superiore a 75.000 euro ma non a 100.000 euro, l’importo base previsto dal TUIR è di 14.000 euro.

Per chi supera i 100.000 euro, l’importo base scende a 8.000 euro.

A questa cifra deve essere applicato un coefficiente:

• 0,50 se non sono presenti figli;
• 0,70 con un figlio;
• 0,85 con due figli;

1 con più di due figli oppure con almeno un figlio con disabilità nelle condizioni stabilite dalla norma.

Un contribuente con reddito di 90.000 euro e nessun figlio, ad esempio, avrebbe un tetto complessivo di spesa rilevante ai fini delle detrazioni pari a 7.000 euro, ottenuto applicando il coefficiente 0,50 all’importo base di 14.000 euro.

Con due figli, lo stesso contribuente arriverebbe invece a 11.900 euro.

Per i bonus pluriennali conta la rata annuale

La regola assume particolare importanza nel caso dei bonus edilizi, che vengono recuperati attraverso più anni.

Ai fini del limite previsto per i redditi superiori a 75.000 euro, infatti, viene considerata la singola rata di detrazione riferita a ciascun periodo d’imposta.

La norma contiene però una salvaguardia per il passato: le rate relative a spese agevolate sostenute entro il 31 dicembre 2024 restano fuori dal nuovo meccanismo di calcolo.

Per le nuove spese, invece, il contribuente dovrà valutare non soltanto la percentuale nominale del bonus, ma anche l’eventuale presenza nello stesso anno di altre spese detraibili.

La percentuale del bonus non basta più

È proprio questo uno degli effetti più importanti della riforma.

Sapere che un intervento gode di una detrazione del 50%, del 36% o del 30% non sarà più sufficiente per determinare automaticamente il vantaggio fiscale effettivo.

Occorrerà considerare contemporaneamente reddito complessivo, capienza Irpef, numero di figli, altre spese detraibili, titolo di possesso dell’immobile e destinazione dell’abitazione.

Il valore reale del bonus diventerà quindi sempre più legato alla posizione fiscale personale del contribuente.

Barriere architettoniche ancora tra gli interventi agevolabili

Il nuovo TUIR continua inoltre a includere espressamente tra gli interventi agevolabili quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.

La norma cita ascensori, montacarichi e strumenti basati anche su comunicazione, robotica e tecnologie avanzate capaci di favorire la mobilità interna ed esterna dell’abitazione delle persone con disabilità grave.

Si tratta della disciplina strutturale dell’intervento, che deve essere distinta dalle eventuali agevolazioni temporanee rafforzate previste attraverso norme speciali.

Le agevolazioni previste da leggi speciali restano operative

Il nuovo Testo unico non assorbe automaticamente ogni incentivo esistente.

L’articolo 370 stabilisce infatti che restano ferme le agevolazioni tributarie previste da leggi speciali.

Per ricostruire correttamente il quadro dei bonus edilizi sarà quindi necessario continuare a verificare contemporaneamente la disciplina strutturale del TUIR, le disposizioni temporanee contenute negli articoli 371, 372 e 373 e le eventuali norme speciali ancora in vigore.

Bonus edilizi 2027: cosa cambia davvero

Il 1° gennaio 2027 sarà quindi una data importante per chi programma lavori sulla propria abitazione.

Nel regime temporaneo, il bonus ristrutturazioni passerà dal 50% al 36% sull’abitazione principale e dal 36% al 30% per gli altri immobili.

Lo stesso schema interesserà, con le condizioni previste dalle rispettive disposizioni, ecobonus e sismabonus.

Più che introdurre un nuovo incentivo, il nuovo TUIR costruisce dunque una nuova architettura fiscale dei bonus casa.

La convenienza di un intervento dipenderà sempre meno dalla sola aliquota pubblicizzata e sempre più dall’incrocio tra percentuale di detrazione, abitazione principale, titolo sull’immobile, reddito, capienza fiscale e periodo in cui viene sostenuta la spesa.

Per contribuenti e professionisti sarà quindi fondamentale valutare questi elementi prima di programmare lavori destinati a proseguire oltre il 2026.

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